Fragen rund um die Baufinanzierung

Wir beantworten Ihnen hier bereits einige häufig gestellte Fragen. In einem persönlichen Gespräch können Sie unseren Baufinanzierungsberatern gerne weitere Fragen stellen.

Wie stelle ich eine Kreditanfrage?

Eine erste Anfrage kann durchaus per E-Mail erfolgen. Sie sollte aber bereits konkrete Informationen enthalten zu:

  • Was wird gebaut oder gekauft?
  • Wo wird investiert?
  • Wieviel Eigenkapital ist vorhanden?
  • Wie hoch ist die zu finanzierende Summe?
  • Welche Zinsbindung ist gewünscht?
  • Wie hoch darf die Belastung sein?

Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen ein persönliches Beratungsgespräch mit einem unserer Baufinanzierungs-Sepzialisten. Bringen Sie zu einem Termin Einkommensnachweise und Objektunterlagen mit.

Wie lange dauert in der Regel die Bearbeitung?

Sofern alle Unterlagen vorhanden sind, dauert die Bearbeitung nicht länger als 14 Tage ab dem letzten Beratungstermin.

Welche Rolle spielt die SCHUFA?

Die SCHUFA ist die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Sie hat zunächst nur informativen Charakter.

  • Wie ist die bisherigie Kreditwürdigkeit zu beurteilen?
  • Wurden alle bisherigen Kredite ordentlich zurückgezahlt?
Welchen Zinssatz bekomme ich?

Aufgrund einer hypothekarischen Absicherung (das ist eine Grundschuldeintragung in Kredithöhe zu Lasten des Beleihungsobjektes) wird ein optimal günstiger Zins vereinbart.

Je höher die Sicherstellung und je kürzer die Laufzeit, desto günstiger ist der Zins.

Wie wird der Zinssatz dargestellt?

Der Zins richtet sich nach der Höhe der Kreditsumme im Verhältnis zum Sicherungsgut (i.d.R. das Finanzierungsobjekt).

Je höher die Kreditsumme und je höher der Blankoanteil, desto höher ist der Zins - wegen einem erhöhten Risiko.

Je mehr Eigenkapital Sie in eine Finanzierung mitbringen, desto günstiger ist das Zinsangebot der Bank.

Der Zins richtet sich außerdem nach der gewünschten Zinsbindungsfrist. Aktuell liegen die Zinssätze im variablen Bereich sowie bis 5 Jahre Zinsbindung am günstigsten. Je länger die Zinsbindung desto höher der Zins.

Wie vermeide ich Fehler bei der Baufinanzierung?

Die Kostenzusammenstellung sollte passen, so dass keine Nachfinanzierung erforderlich ist. Die Lage und Größe des Objektes sollte dabei geprüft und passend sein.

Ihr Eigenkapitalanteil sollte bei 10 % der Objektkosten liegen. Dieser ist bei der Bank nachzuweisen. Auch sollten Sie darauf achten, dass Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung einrechnen, sondern auch noch einen Puffer behalten.

Wählen Sie bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau eine lange Zinsbindung und mindestens eine 2%-ige Tilgung.

Die monatliche Belastung sollte dabei auf keinen Fall über 45 % des vorhandenen monatlichen Netto-Einkommens liegen.

Ist eine Zinsbidung länger als 10 Jahre möglich?

Die Zinsbindung kann für 3 bis 30 Jahre vereinbart werden. Sie ist also auch für die gesamte Laufzeit der Finanzierung möglich.

Sie können aber auch eine variable Finanzierung vereinbaren. Dabei ist dann die Rückzahlung jederzeit möglich.

Sind Sondertilgungen möglich? In welcher Höhe?

Grundsätzlich sind Sondertilgungen möglich. Die Höhe vereinbaren Sie individuell mit der Bank. Standardmäßig ist zur Zeit eine Sondertilgung in Höhe von 5,0 % p.a. vom ursprünglichen Kreditbetrag möglich.

Sind Tilgungsänderungen während der Zinsbindung möglich?

Tilgungsänderungen sind möglich, müssen aber vereinbart werden. Bis zu drei Annuitätsänderungen können während der Zinsbindung durchgeführt werden. Diese dürfen aber nicht über den 5 %-igen Tilgungsanteil hinausgehen.

Welche Kosten kommen auf uns zu?

Die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,5 % des Grundstückspreises oder Objektpreises im Fall einer Kaufpreisfinanzierung.

Hinzu kommt beim Erwerb eines Objektes über einen Makler eine Maklercourtage von 3,57 %.

Die Notar- und Amtsgerichtskosten liegen bei ca. 1,5 % der Kaufpreissumme bzw. der Gestehungskosten beim Neubau.

Wie viel Eigenkapital müssen wir einbringen?

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Sie sollten in der Regel mindestens 10 % der Gestehungskosten/Gesamtkosten einbringen.

Bei genauer Prüfung der Bonität und der Einkommensverhältnisse ist aber auch eine Vollfinanzierung möglich.

Gibt es steuerliche Vorteile?

Sobald ein Objekt ganz oder teilweise vermietet wird, kann die steuerliche Betrachtung eine Rolle spielen. Die Kosten bezogen auf den vermieteten Teil des Objektes können dann den Miteinkünften gegenübergestellt werden. Die Mieteinnahmen müssen dann nicht komplett versteuert werden.

Welche monatliche Belastung kommt auf mich zu?

Die monatliche Belastung heißt Annuitätsrate und setzt sich aus Zinsen und Tilung zusammen. Sie ist wie eine Kaltmiete zu betrachten.

Je nach Zinsbindung und Tilgungssatz kann hier variiert werden. Aktuell liegt die Tilgung bei mind. 1,5 % p.a..

Zusätzlich müsssen Sie eine Bewirtschaftungspauschale (für Reparaturen) sowie die Nebenkosten für die Versorgung des Objektes berücksichtigen (Gas/Wasser/Strom/Müll/Versicherung). Dafür sollten Sie mind. 3 - 4 Euro je Quadratmeter einrechnen.

Wie hoch ist der Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz richtet sich nach:

  • der Höhe des Kredites
  • der geplanten Gesamtlaufzeit
  • der Kapitaldienstgrenze des Kunden

Der Tilgungssatz liegt aktuell bei ca. 30 Jahren Gesamtlaufzeit bei 2 % p.a.

Bei 15,5 Jahren Gesamtlaufzeit liegt der Tilgungssatz bei 5 % p.a.

Welches Darlehen ist das richtige für mich?

Annuitätendarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen

Im Wesentlichen wird ein Annuitätendarlehen vergeben. Dabei werden die monatlich gesparten Zinsen immer weiter der Tilgung zugerechnet. Bei gleicher Rate im Monat erhöht sich der Tilgungsanteil - der Zinsanteil sinkt.

Auch ein Tilungsaussetzungsdarlehen ist in einer Finanzierung möglich. Hierbei wird das gesamte Darlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe durch einen fälligen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung zurückgezahlt. Dies kann bei vermieteten Objekten sinnvoll sein.

In der Regel ist ein Annuitätendarlehen günstiger.

Warum ist eine Grundschuldbesicherung erforderlich?

Nur mit einer Grundschuldbestellung gibt es Top-Zinsen. Diese ist insbesondere für die Absicherung erforderlich, da dadurch der Bank im Fall einer Zwangsversteigerung der Zugriff auf das Objekt erleichtert wird.

Welche staatlichen oder öffentlichen Fördermittel bestehen?

Als staatliche Förderung gibt es im Prinzip nur noch die Wohnriester-Förderung. Es gibt zwar noch eine Wohnungsbauprämie bei Bausparverträgen - diese ist allerdings Einkommensabhängig mit niedrigen Förderhöhen.

Bei den KfW-Mitteln handelt es sich um staatlich subventionierte Kredite, die jeder - je nach Vorhaben, z.B. Bau/Kauf/Modernisierung/Sanierung - beantragen kann.

Wie behalte ich mit laufendem Darlehen finanziellen Spielraum?

Die monatliche Belastung ist von Beginn an richtig zu wählen. Sie sollten sich nicht mit einer zu hohen Tilgung überlasten, sondern lieber Sondertilgungen tätigen. Auch die Finanzierungssumme darf nicht zu hoch sein.

Rechnen Sie max. 45 % des vorhandenen Nettoeinkommens für die Belastung.

Sie sollten ein zweites Einkommen nicht für die Tilgung berücksichtigen, sofern es nicht auf Dauer vorhanden ist.

Wie sichere ich meine Finanzierung und mein Wohneigentum ab?

Bei einer Finanzierung wird von der Bank eine Wohngebäudeversicherung verlangt - für Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden.

Bei einem hohen Finanzierungsanteil sollten Sie über eine Risikolebensversicherung des Hauptverdieners nachdenken.

Auch eine Grundbesitzer-Haftpflicht kann sinnvoll sein.

Die Schritte einer Baufinanzierung - so funktioniert's.

1.) Verschaffen Sie sich Klarheit über Ihr Vorhaben: Wollen Sie lieber bauen oder eine Immobilie kaufen?

2.) Legen Sie Ihr Kostenbudget fest.

3.) Nehmen Sie eine Belastungsprüfung vor. Prüfen Sie dabei zunächst selbst, welche monatliche Belastung Sie sich zutrauen.

4.) Holen Sie Angebote ein - eventuell auch per Internet. (nicht mehr als 3 Angebote) Achten Sie darauf, dass die Angebote vergleichbar sind.

5.) Vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit der Bank. Eine gute Beratung dauert ca. 1 - 1,5 Stunden.

6.) Vergleichen Sie nicht nur die Zinsen, sondern achten Sie insbesondere auf die Gesamtkosten.

7.) Mit einer Bau- oder Objektfinanzierung binden Sie sich langfristig an eine Bank. Deshalb sollte hier ein Vertrauensverhältnis vorhanden sein.

Welche Baukosten entstehen?

Die Baukosten stellt Ihnen in der Regel der Architekt zusammen.

In den Gesamtkosten sollten auch Bauzeitzinsen berücksichtigt werden (bei Neubauten), da hier oft mehrere Monate gebaut wird und in dieser Zeit natürlich auch Zinsen anfallen.